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2016年，房企拿地热情高涨，每每开拍，大伙儿的紧张心情堪比看世界杯决赛。

所以，去年11月份，国规委在《广州市2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划》中强调将加大用地供应，为房企们“解渴”。

如今，大半年过去了，广州的土地市场怎么样了？来看看这份土地报告。

上半年供地更少了

据广州中原研究发展部统计，2017年1-6月广州累计供应商住商服用地108.4万㎡，当中包括商住地83.7万㎡，商服地24.7万㎡，总体较去年同期回落3.9%，相比起2014年同期更是“腰斩”。

2014-2017年同期商住商服用地供应对比

因此，虽然国规委在文件中强调将加大用地供应，但实际上，用地供应量甚至不及2016年同期。即使年内有多个旧改项目开工，土地市场供不应求的整体情况还是有待改善。

地价更贵了

成交方面，2017年1-6月商住商服用地共成交121.7万㎡，同比回落28%。

但商住商服用地半年总出让金为477亿，比去年同期增加1.5倍，其中商住用地总出让金为364.7亿，同比上涨3.4倍，商服用地出让金112.6亿，同比上涨5.5%。

2014-2017年同期商住商服用地成交对比

出让金同比大幅变化的主要原因为上半年多宗优质宅地（白云、海珠、番禺、增城）及商服用地（琶洲）以相对高价格出让所致。

广州中原研究发展部认为，广州用地价值随着其稀缺性、城市发展、粤港澳大湾区建设等因素越来越受到认可。

增城宅地供应最多

从各区土地供求情况来看，2017年上半年主要的“供地大区”有白云、黄埔、番禺和增城，4区累计贡献102.1万㎡商住商服用地。

其中增城区上半年供应商住用地43.4万㎡，为宅地供应第一大区。越秀、荔湾、花都、南沙、从化5区零供应（注：荔湾、从化成交来自原定于去年12月的土拍，延迟至本年1月）

从成交的情况来看，由于宅地供应量较大，因此成交主要集中在增城区；而黄埔区通过定向引资的方式出让多宗商服用地，累计出让面积18.9万㎡，为商服用地出让面积较大的区域。

2017年1-6月各区商住商服用地供求情况

从出让金占比的情况来看，由于增城成交面积较大，加上区域价值提升，其出让金占全市总额的38%，大幅抛离第二名22个百分点。

除增城以外，占比较大的区域有番禺、海珠、荔湾、黄埔，出让金占比均超10%。

2017年上半年各区商住商服用地出让金占比

碧桂园拿地最猛

房企拿地方面，以拿地金额作为排名统计，2017年上半年的情况如下：

2017年上半年广州拿地TOP10排名

前三甲分别为碧桂园、招商以及绿城。

碧桂园169.6亿的拿地金额大幅抛离第二位126亿，该房企近2年对广州可谓“重金布局”，其于2017年3月以总价112亿+27.3 万㎡配建拿下增城长岗村3宗宅地，4月份以总价57.6亿拿下思科智慧城地块，此外还有部分并购项目，可见其对于广州市场的重视程度。

榜单上出现了如绿城、金地这样的过江龙，以善于打造豪宅自居的绿城进入炙手可热的广钢新城，体现了对于板块未来发展前景的肯定以及对市场的信心；而闽系房企融信则以11.8亿以及高达55%的自持比例夺得荔城宅地。

值得一说的是，千亿房企万科一反近年“低调”作风，以大比例自持的方式拿下白云鱼苗场、长岭居2宗宅地。在土拍启用“竞自持”模式后，该房企先后拿下北京、佛山平洲、广州等多宗地块，其未来运营方向和发展战略值得持续观察。

反常的还有地胆保利，其去年拿地“所向披靡”，今年上半年颇为安静，仅以底价4.94亿夺增城永和一宗宅地及5.45亿（保利城投）夺科学城一宗商服用地，无缘拿地金额top10榜。

——商住用地分析——

商住地供应紧张还是宽松？

具体来看，2017年上半年广州共推出12宗商住用地，推地面积为83.7万㎡，面积同比上涨28.4%，从商住用地的角度而言比去年有一定幅度提高。

但需要指出的是：

一、思科智慧城地块大批用地属于定向销售范围；

二、土拍加入了“竞自持”模式；

三、对比2014-2015年供应量仍偏少，由此说明宅地整体供应量仍十分紧张。

2014-2017年同期商住用地供应对比

2017年上半年推地来自更多不同区域，去年同期住宅用地基本来自增城、花都两区；而今年除增城区外，海珠、白云、黄埔等区亦有供应。从这一角度而言，2017年上半年成交更加均衡，日后将有多种不同类型的产品投入市场。

2016-2017年同期各区商住用地成交对比

从成交的情况来看，成交宅地面积为95.6万㎡，未出现流拍现象。出让金总额为365亿，比去年同期增加3.4倍，成交总价为近4年上半年最大值；而出让面积为近4年最少，由此说明广州整体宅地出让价格提升明显。

2014-2017年同期商住用地成交对比

新亮点一：“竞自持”抑地价

放眼全国热门城市，早在去年上海、北京已相继出现“竞自持”模式；而省内热门城市，深圳、佛山也已实行更加严厉的“双限双竞”模式。

为防止地价过热，广州市国规委于4月针对白云鱼苗场、黄埔长岭居YH-A4-3地块两宗地块出让中首次使用“竞自持”模式出让，其后增城区荔城庆丰村A16159号地块同样采用该模式出让。上述3宗地块最终均以自持50%以上的比例出让。

广州中原研究发展部认为，房企对于宅地大比例自持的接受体现了其对广州用地的渴求，也体现了未来房地产开发不再是简单的“拿地-建房-销售”模式，而是考虑到整个行业链条的延长线，包括产品管理、资金运作、科学租赁等问题。

如日后自持情况频繁出现，一方面，或有利于改变买家对于居住和购房观念的改变，即在专业房企的运作下，房屋租赁更加规范、服务更加完善、体验感更佳；另一方面，实际可出售部分减少，房企整体拿地成本亦变相提高，市场“供不应求”的问题仍然待解决。

新亮点二：“定向销售”

“产城融合”或成未来趋势

此外，5月出让的思科智慧城地块出现了“定向销售”“产城融合”的出让条件，其要求地块居住用途物业的50%销售对象，须为在广州国际科技创新城注册的企业员工。

该地块的出让建设，成为了广州第一个大规模打包出让的“产业新城”，房企需要与定向企业进行合作并负责一部分招商引资工作。

对于房企而言，“产城融合”带来的大量高素质人口流入将产生巨大的需求，无论办公物业，还是居住物业，将“盘活”整个产业新城的效率提高，同时有利于提高片区市场价值。

广州中原研究发展部预计，未来在金融城、知识城、花都湖片区等亟需“产城融合”发展的区域，有望延续这一模式。

新亮点三：千亿房企拿地频次提高

在出让的16宗宅地中，千亿房企的出现频次为7次，占44%，为近4年最大值。

2014-2017年同期千亿房企拿地占比

这一现象说明：

一、越来越多有实力的房企瞄准广州市场；

二、随着拿地成本提高，未来房地产开发将往更专业的方向发展，这对买家而言更有保障。

此外，外地房企“闯入”广州市场的趋势明显，预计未来广州拿地将更加“全国化”，以往的“地胆优势”将会有一定程度的减少，房地产业各方面的竞争（从拿地到产品开发到售后）将更加全国化。

2017年上半年出让商住用地明细

——商服用地分析——

商服用地方面，2017年上半年广州共供应商服用地16宗，累计面积24.7万㎡，同比下跌48.1%；成交17宗，累计面积26.1万㎡，同比下跌57.6%。

需要指出的是，上半年供应的16宗商服用地中，14宗为定向引资项目，主要集中在海珠区琶洲、黄埔区科学城，商业用地服务城市定向引资的方式成为主流，TCL、宝能等外地名企区域性总部将入驻广州。

2014-2017年同期商服用地供应对比

成交金额方面，上半年商服用地累计出让金112.6亿，同比增加5.5%。

2014-2017年同期商服用地成交对比

——未来预期——

可供出让商住地275.4万㎡，有望为市场解渴

据《广州市2017年建设用地供应计划宗地表》显示，2017年广州供应的商住用地（含住用地，撇除安置房项目）总面积为462.7万㎡。

撇除文件中已出让、已公开进行签约的旧改项目、定向地块，剩余可供出让商住地面积约为275.4万㎡，主要集中在白云区鸦岗、三元里，番禺市桥、大石，黄埔、增城等区域，假如均能顺利出让，则有望为市场“解渴”。

2017下半年商住用地供应预测

但从另一方面看，以目前拿地的竞争激烈程度而言，假如普遍采用竞自持模式，未来大比例的产品或不能进入销售环节，对于未来楼市影响仍然存在未知数。

——————房产君的小秘密——————

从2013年开始，房产君陪伴大家走过四年，1000多个日子，真诚相待。但是，有一个小秘密，一直藏在心里。

今天，敞开心扉，其实房产君有一个亲生兄弟——@我要买房，简单说，这丫就是二胎。

虽然年纪小了点，但干活绝不马虎，今后，将重点为各位提供房源和房价的资讯。房产君希望，不管出现什么情况，都不想与大家走散。请长按识码，让我们继续愉快的玩耍。

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